東京合法民宿 東京子日租月租套房住宿系列～Airbnb & Share House～板橋、大塚、大山、初台、新宿御苑物語

常常碰到有小孩在東京唸書的父母問我：

「有沒有日幣1000萬（今天匯率台幣274萬左右），靠近車站走路7分鐘，有電梯，治安好，管理體系佳的房子？」

第一個反應常常會是

台幣280萬左右，可能台北連廁所都買不到啦…

但既然被問了，所以我還是會去業者間物件搜尋一下。

結果是，

還真的有耶！日幣1000萬以下，甚至900多萬日幣，台幣250萬左右的房間。

舉例大家最熟悉的新宿區為條件搜尋，還跑出好幾個！

雖然是都心五區的新宿區，咋看之下也覺得很便宜。

但基本上我不太會推薦自己的客人區買這樣的物件。

原因是

（1）1986年新耐震之前的老房子

（2）自主管理

（3）管理費修繕基金費太貴

（4）面積低於20平米

（5）總戶數太少

(1)並非是所有新耐震以前的舊房子都是不好的，有些管理體系好，房子有定期在做整理修繕，狀態維持良好，重新拉皮一下，偶爾會有些物超所值的寶物件。

(2)自主管理也不是完全不好。也碰過是居民組織的管委會自主管理充滿了愛的，那就OK。最怕就是收了管理費修繕費不做事，搞得房子灰頭土臉，髒亂不堪，三天兩頭漏水有問題，光對應就要人命，相對的，這樣的大樓住戶的水準也可想而知，資產價值隨歲月遞減，到時想脫手都脫不了。

(3)房租5～6萬日幣，管理費修繕費加起來卻要1萬5的，這種自住收租兩不相宜。

(4)面積低於20平米的物件，房客替換率相對增高（因為有了點錢大家都會想搬到稍微寬敞一點條件好點的地方），維持成本相對增高。

(5)總戶數太少，每戶要平攤的修繕基金負擔相對提高，大部份以收租為目的的投資家不會看上眼，倒是自己住，沒打算轉賣的話還OK。

當然這只是評估一個物件是否能買的幾個基本，其他還有更多綜合評估因素。

所以不要只有光看單價，有很多背後的看不到眉眉角角，只能說沒有三兩三不要想上黃山。

基本上我自己看不喜歡的物件要叫我介紹還有點痛苦，大部份的時候我都會勸客人不要衝動，要三思而行，不要被表面看似甜美的果實騙了。

因為我介紹了以後是我要負責管理啊～～責任重大呢。

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